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上浮首套房贷利率不利于楼市调控

编辑:上海金色年华金融服务有限公司  时间:2011/11/12  字号:
摘要:上浮首套房贷利率不利于楼市调控

  楼市调控的房价不应该只是房屋售价,而应综合考虑房屋售价和贷款利息。如果贷款利息升的比房屋售价降的还要多,对于最需购房的首套房贷者,这种调控一定是跑了调。 

  今年10月以来,“房待”(盼房价下跌的首套房买者)们个个焦虑不安。因自10月14日北京建行总部宣布上浮首套房贷利率5%甚至更高,短短十几天便有上海、广州、深圳、成都、天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙等14个城市的多家银行宣布上浮首套房贷利率,上浮区间为5%至10%。而广州有银行房贷利率更是“一周一价”,首套房贷款利率上浮最高达20%—30%。

  为何要进行楼市调控?当然是解决百姓住房问题。“中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。作为发展中的大国,我们将自己的事情办好,就是对世界最大的贡献。”温家宝总理近日出席在俄罗斯圣彼得堡举行的上海合作组织成员国总理第十次会议时说的一番话,是近来中国官方对房地产调控最明确的表态,同时也为此前关于房地产调控是否将放松的争论画上了句号。“实行差别化住房信贷政策,严格限制各种名目的炒房和投机性购房”,这是写进国务院有关楼市调控文件的内容。可是,落到实际中,执行部门发布的具体措施却连刚性需求也打击。

  对上浮首套房贷利率,各方面人士都发表了意见。住建部一位人士告诉记者:“这次上调利率并非国家层面的楼市宏观调控,而是银行的自身行为。”有专家为银行辩护:“目前房价有下跌趋势,房贷风险高,银行根据风险调利率,上浮房贷利率在情理之中。”“为什么不能上调首套房贷利率?银行有责任非要保障刚性需求者的利益吗?不是。银行是商业机构,不是服务于经济战略的政策性银行,而是以盈利为主要目标。商业银行判断房地产风险上升,通过提高利率的办法获得风险溢价,是正常之举。”

  上述振振有词的看法可归纳为两点:第一,上浮首套房贷利率是银行自身行为,银行是商业机构,有上浮自主权;第二,这是银行防范风险的需要。

  然而,中国的银行是真正独立于行政的商业机构吗?它何时不在为政府政策服务呢?2008年10月,房地产业为抵御金融危机担当要任,首套房贷“首付降至两成和七折利率”应声而出。2010年为抑制房价,紧缩房贷政策又被赋予重任。这些,从来就不是银行的自身行为而写进政府有关部门文件。根据风险确定利率没错,但个人房贷风险高吗?央行发布的《2009年中国区域金融运行报告》显示,2009年末全国个人住房贷款不良率为0.6%,不到全国商业银行平均不良贷款率的1/3,更远低于最近银监会允许的5%的中小企业不良贷款容忍度。为何对个人房贷这样优良的资产,还要以防范风险为名上浮首套房贷利率?民生不是挂在口上而是要落在实处的。我国银行的社会责任何在?

  银行方面也自我辩护:个人住房贷款利润率非常低,不存在“房贷暴利论”。似乎感到委屈。果真如此吗?银行虽非暴利(它根本不该暴利),但利润仍非常可观。据统计资料,2011年上半年上市公司十大赚钱机器银行占据七席。上半年深沪上市公司平均每股收益0.285元,16家银行上市公司平均每股收益0.589元。利润从哪来?2/3来自贷款,而个人住房贷款又占总贷款的大约二至三成。

  银行还说是考虑房价已形成下跌趋势,为了防范金融风险才上浮首套房贷利率。其理由也不充分。按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》:“业主抵押自己所有房屋,如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产,那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款,法院也不能拍卖、变卖或者抵债。”因此,房价下跌的贷款风险只适用贷款者拥有两套及以上房屋的贷款情况。对于首套房贷款情况,贷款风险只有一个:还款能力风险。此风险不管房价升降都是存在的。解决的办法是要求那些存在还款能力问题的贷款者买份房贷险,而不是一刀切,对所有首套房贷款者一律上浮首套房贷利率。

  贷款买房者都是中低收入者,他们实际支出的房价是房屋售价和贷款利息之和。楼市调控的房价不应该只是房屋售价,而应综合考虑房屋售价和贷款利息,让两者之和降下来。如果贷款利息升的比房屋售价降的还要多,对于最需购房的首套房贷者,这种调控一定是跑了调。

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